Después de la pandemia, el Microcentro porteño quedó frente a un desafío: recuperar la actividad en una zona que había perdido parte de su movimiento corporativo por el avance del home office. Una de las alternativas que se planteó fue reconvertir antiguos edificios de oficinas en viviendas. Sin embargo, los costos y las dificultades para adaptar las construcciones a un uso residencial limitaron esa posibilidad. Ahora, el mercado inmobiliario corporativo muestra señales de recuperación y vuelve a poner el foco en las oficinas, aunque bajo un concepto diferente.
La demanda sigue activa, pero las empresas son más selectivas a la hora de elegir dónde instalarse. Además de la superficie y el precio del alquiler, evalúan la infraestructura, los servicios y los espacios compartidos que pueden mejorar la experiencia de sus empleados.
“Lo que está pasando en Microcentro es que siempre fue una zona vinculada a la actividad corporativa y, después de la pandemia, se empezó a plantear la posibilidad de reconvertir parte de esos edificios de oficinas en viviendas para darle una nueva dinámica a la zona”, explicó Jennifer Astudillo Medina, Research Analyst de L.J. Ramos. “Esta reconversión no es sencilla, no solamente por cuestiones arquitectónicas, de habilitaciones o de normativa, sino también por los costos que implica adaptar un edificio a otro uso”, sostuvo.
En paralelo, algunas compañías comenzaron a revisar sus esquemas de presencialidad y ahora buscan espacios que les permitan volver a reunir a sus equipos. “Venimos viendo que el mercado está mostrando una recuperación, pero es una recuperación bastante moderada. Si miramos la evolución de la vacancia, vemos que viene bajando y hoy estamos en torno al 12%, pero estamos lejos de los niveles de ocupación que teníamos antes de la pandemia. Entonces, sí podemos decir que hay una mejora, pero no es una recuperación fuerte”, afirmó Astudillo Medina.
Oficinas listas para ocupar y con espacios comunes
El nuevo escenario favorece a los edificios que ya están acondicionados y permiten a las empresas instalarse sin afrontar grandes desembolsos iniciales. En lugar de encarar obras o desarrollos desde cero, muchas compañías priorizan inmuebles que puedan utilizar en el corto plazo.
“Muchas empresas están buscando espacios que ya estén armados, que ya les permitan mudarse y empezar a operar sin tener que hacer una inversión inicial muy grande”, explicó la analista de L.J. Ramos.
Según detalló, esta tendencia también está vinculada con la necesidad de recuperar la presencialidad durante más días de la semana. “Hay empresas a las que ya no les sirve el modelo de home office sino que necesitan volver a la presencialidad con mayor cantidad de días”, señaló.
“Los edificios clase B que ya existen y que logren adaptarse a las necesidades que tienen las empresas de hoy van a tener una oportunidad un poco más interesante en el mercado”, indicó Astudillo Medina. En particular, destacó la conectividad de algunas ubicaciones del Microcentro, como el entorno de Plaza Roma.
La transformación también impacta en la manera en que se diseñan los espacios de trabajo. Un ejemplo es el edificio de 25 de Mayo 476, que destinó un piso de casi 500 metros cuadrados a áreas comunes para quienes trabajan allí. La propuesta incluye un comedor, mesas de ping-pong, juegos, mesas compartidas, boxes de trabajo, una terraza acondicionada para uso común y una sala de reuniones con capacidad para 14 personas.
Para Astudillo Medina, este tipo de servicios puede convertirse en un diferencial a la hora de captar inquilinos. “Les va a permitir, más allá de que es algo que van a poder disfrutar los empleados, también hacer networking”, señaló. Y agregó: “Hoy una empresa evalúa dónde instalarse. No solamente ve cuántos metros cuadrados necesita o cuánto vale el alquiler, sino que también necesita ofrecer espacios acondicionados para sus empleados”.
El objetivo, entonces, ya no es solamente ofrecer una oficina bien ubicada, sino construir una propuesta que justifique el traslado de los equipos y el uso presencial de los espacios. “Las empresas son cada vez más selectivas a la hora de elegir dónde instalarse. Los edificios que puedan ofrecer algo más que una simple superficie y que generen una experiencia para los empleados van a tener una oportunidad más interesante dentro del mercado de oficinas”, concluyó.
¿Por qué fracasó la reconversión del Microcentro en un barrio de viviendas?
La transformación de las oficinas vacías del Microcentro porteño en viviendas no avanzó después de la pandemia. Aunque el Gobierno de la Ciudad impulsó medidas para incentivar ese proceso, las dificultades arquitectónicas, los costos y las demoras administrativas limitaron el alcance de los proyectos. Mientras se recupera la demanda de oficinas corporativas de mayor calidad, los edificios antiguos siguen enfrentando el desafío de adaptarse a las nuevas necesidades del mercado.
Según Santiago Levrio, especialista en Economía Urbana, director institucional de Alianza Urbana y COO de UNBOX Devs, desarrolladora inmobiliaria, los incentivos económicos no fueron suficientes para modificar las decisiones de quienes podrían comprar o desarrollar viviendas en esa zona. “Entiendo que el programa puso demasiado énfasis en atraer compradores y desarrolladores, sin resolver suficientemente las barreras que dificultan la reconversión ni aprovechar el potencial del mercado de alquiler”, analizó.
De todos modos, advirtió que hay dos variables que suelen impactar sobre las decisiones: los tiempos de aprobación de los proyectos y el capital que los inversores deben mantener inmovilizado mientras esperan las autorizaciones.
Entonces, mientras la reconversión residencial encuentra obstáculos, el mercado corporativo muestra señales de recuperación en determinados corredores, especialmente en los edificios de mayor calidad.
En ese contexto, identificó a Catalinas como uno de los sectores con mayor dinamismo. El atractivo de esos inmuebles está vinculado, entre otros factores, con la búsqueda de espacios de trabajo que permitan a las empresas competir por talento y clientes. “Para un inversor, un contrato corporativo de largo plazo denominado en dólares puede resultar atractivo, aunque su estabilidad depende del inquilino, las condiciones del contrato y la competitividad del inmueble”, indicó.
Además, dijo que la posibilidad de atraer residentes de manera sostenida depende de algo más que la conectividad. “Para atraer residentes e inquilinos de manera sostenida, la zona necesita consolidar condiciones de habitabilidad y una oferta de comercios y servicios que funcione también fuera del horario de oficina. La conectividad es una ventaja importante, pero no alcanza por sí sola para consolidar un entorno residencial”, explicó.
Para Levrio, el futuro de la zona no debería plantearse como una elección entre recuperar el perfil corporativo o avanzar hacia una transformación residencial. En cambio, consideró que la mayor oportunidad está en la convivencia de ambos.
“Creo que su mayor potencial está en una combinación de usos, aunque esa transformación todavía no termina de consolidarse. La dinámica económica cambia más rápido que las herramientas regulatorias y, a más de seis años del inicio de la pandemia, seguimos abordando parte del problema con esquemas pensados para la salida de aquella crisis”, afirmó.
Pese a los obstáculos, el especialista sostuvo que la reconversión residencial conserva potencial, en particular para proyectos orientados al alquiler. La clave, señaló, consiste en comprar a un valor adecuado, controlar los costos de adaptación y ofrecer viviendas de calidad con expensas razonables.
“Desde mi perspectiva, el camino es reducir las barreras regulatorias y dar previsibilidad para que puedan participar más propietarios e inversores. Prefiero reglas generales que faciliten muchas operaciones antes que beneficios concentrados en unos pocos proyectos. Eso permitiría que la demanda efectiva tenga un papel mucho mayor en definir el futuro de los inmuebles existentes”, concluyó.
Fuente: TN — Ver noticia original