Los departamentos de la Ciudad de Buenos Aires son cada vez más chicos. Hoy, apenas uno de cada 11 supera los 100 m2 -es decir un 9% de la oferta-, mientras que hace nueve décadas esa proporción alcanzaba a uno de cada dos. Además, el departamento mediano pasó de cuatro ambientes a dos, en una transformación que modificó la oferta inmobiliaria porteña y la forma de desarrollar nuevos proyectos.
El fenómeno surge de un relevamiento de Mirando.ai, una startup de inteligencia del mercado inmobiliario, que reconstruyó la evolución de las superficies a partir de una muestra de 53.424 avisos activos de departamentos y PH. El informe identificó un cambio marcado desde 2010: después de cuatro décadas de relativa estabilidad, la superficie mediana comenzó a caer y se ubicó en torno de los 45 a 50 m2.
Ignacio de Haedo, cofundador de Mirando.ai, explicó que la reducción no se produjo porque cada ambiente sea mucho más pequeño: “Los metros cuadrados por ambiente se mantuvieron relativamente estables durante nueve décadas, en un rango de entre 20 y 26 m2. Lo que cambió fue la cantidad de ambientes que se incorporan en cada unidad”.
La tendencia también se refleja en la oferta actual: los monoambientes representan el 35% de las unidades nuevas, frente al 1,9% que representaban en la década de 1930. Sin embargo, desde el sector advierten que el crecimiento de los departamentos compactos no responde a una única causa ni significa que todas las unidades pequeñas tengan mayor demanda.
El cambio comenzó hace 15 años y modificó el mercado
De acuerdo con los datos de Mirando.ai, durante cuatro décadas la superficie mediana de los departamentos porteños se mantuvo entre 60 y 62 m2. El quiebre llegó en 2010: desde entonces, cayó hasta los 46 m2 y no volvió a recuperarse.
La reducción tampoco fue uniforme en toda la Ciudad. Los barrios que históricamente concentraban departamentos más amplios registraron las mayores caídas, mientras que en otras zonas las superficies ya eran menores desde antes.
Al comparar las propiedades construidas antes de 1980 con las desarrolladas desde 2010, Recoleta registró una caída del 50%, de 90 a 45 m2. Monserrat redujo su superficie promedio un 41% y Palermo, un 40%.
En cambio, Villa Devoto mostró una baja del 6%, Villa del Parque del 8,5% y Villa Urquiza del 9,6%. Según De Haedo, la explicación está en las diferencias de partida: “El que tenía margen para achicarse era el que construía grande”.
El informe también detectó diferencias entre zonas de la Ciudad. Las unidades nuevas del norte tienen una superficie un 45% menor que las construidas antes de 1980; en el oeste, la reducción alcanza el 29%, mientras que en el sur llega apenas al 5%.
La proporción de monoambientes también varía según la zona. En el norte representan el 38% de las unidades nuevas, mientras que en el sur alcanzan el 19%. Los datos muestran que el proceso no avanzó de la misma manera en todos los barrios, aunque la oferta reciente tiende a concentrarse en departamentos compactos.
El precio de entrada y el ahorro condicionan las superficies
Alejandro Furst, CEO de Landmark Developments, sostuvo que la reducción de las unidades no es un fenómeno reciente, sino un proceso que lleva al menos dos décadas. A su juicio, el tamaño de los departamentos responde principalmente a la capacidad de compra y ahorro de la demanda.
Durante años, una parte importante de los compradores utilizó los inmuebles como reserva de valor. En ese contexto, desarrollar unidades pequeñas permitía reducir el precio total y facilitar el ingreso de inversores con presupuestos más acotados.
“Hay que distinguir entre la demanda para vivir y la demanda para invertir. El tamaño de la unidad lo define el bolsillo del comprador, no lo que elegiría para vivir”, explicó Furst.
El ejecutivo también señaló que el perfil de la demanda cambió durante los últimos dos años. Parte de los inversores que volcaban sus excedentes de pesos a proyectos en pozo se retiraron del mercado, mientras que las propiedades usadas comenzaron a competir con las unidades nuevas por sus precios de oportunidad.
Por eso, cuestionó la idea de que los departamentos más pequeños siempre se vendan mejor. La demanda depende del producto, la ubicación y el público al que apunta cada desarrollo. Afirmó: “Es un error creer que hoy se vende mejor lo chico. Todo depende del producto y del público al que apunta”.
¿Hay demanda para departamentos de más de 100 m2?
Aunque solo una de cada 11 unidades nuevas supera los 100 m2, el mercado no carece de compradores para viviendas amplias. El desafío, según Furst, consiste en desarrollar un producto que encuentre demanda suficiente y que pueda sostener su precio final.
El empresario mencionó dos ejemplos de su compañía para mostrar las diferencias entre segmentos. En UDAONDO Buenos Aires (en Núñez), el desarrollo incluye unidades de entre 200 y 700 m2, mientras que Luciérnagas Pilar ofrece departamentos compactos. Según explicó, ambos atraviesan situaciones comerciales diferentes. “En Udaondo emprendemos unidades de 200 a 700 m2, y la demanda convalida ese producto y esos precios”, señaló.
Furst agregó que los proyectos de mayor superficie requieren más capacidad económica y financiera por parte de los desarrolladores.
Los datos de Mirando.ai también muestran que las unidades amplias consiguen valores más altos por m2 en la obra nueva. En un mismo barrio, los monoambientes se ofrecen, en promedio, un 8% más baratos por m2 que los departamentos de dos ambientes. A su vez, las unidades de cuatro ambientes registran valores por m2 un 16% superiores a los de los monoambientes.
La diferencia está en el precio total: un monoambiente a estrenar ronda los US$105.000, mientras que un departamento de tres ambientes alcanza los US$248.000, según los valores aportados por De Haedo. La unidad compacta puede resultar más accesible para quien dispone de un presupuesto limitado, aunque eso no significa que siempre sea la opción más rentable para el desarrollador.
El crédito todavía no impulsa las unidades grandes
La posibilidad de recuperar superficie depende del financiamiento y del poder adquisitivo. En agosto, el 17,5% de las escrituras porteñas se realizó con hipoteca y, entre enero y julio de 2026, se otorgaron un 47% menos de créditos que un año antes.
De Haedo advirtió que no es posible atribuir el achicamiento a una sola causa. El costo del suelo, la construcción y el acceso al crédito forman parte de la ecuación. También cambió la composición de los hogares: entre 2010 y 2022 crecieron un 22%, frente al 8% de la población. Hoy, cuatro de cada diez hogares porteños están integrados por una sola persona, un perfil que favorece la demanda de unidades compactas.
Desde 2018, el mínimo legal para una vivienda en la Ciudad es de 18 m2, frente a los 27 m2 anteriores. El informe no midió cómo impactan estas superficies en la calidad de vida, en especial para quienes trabajan desde sus casas.
La oferta en pozo mantiene la tendencia, con unidades que promedian 47 m2. El regreso de los departamentos amplios dependerá del poder de compra y de la apuesta de los desarrolladores por productos de mayor valor. De Haedo concluyó que “aunque el crédito hipotecario todavía no logra revertir la tendencia, el dato más contundente es que solo el 9% de los departamentos actuales supera los 100 m2, frente a uno de cada dos en la década de 1930″.
Fuente: TN — Ver noticia original